Investire in immobili in Italia
Di Giovanni Caporaso

Le tasse che si pagano sulla casa in Italia (Ici, Invim, Irpef, Registro, ecc.) sono troppe ed urgono misure per ridurre la pressione fiscale se si vuole rilanciare un mercato che a livello mondiale sta soffrendo la peggiore crisi della storia. Molti stanno giá cercando nuovi orizzonti per investire e schemi per eludere qualche tassa.

Per  mantenere  l’immobile e in efficienza i suoi impianti, il proprietario deve fare continui i investimenti.  Rifare un tetto costa decine di migliaia di euro e che dire per rifare un bagno, l’impianto di riscaldamento o quello elettrico. E la manutenzione alla facciata dell'edificio? E lo Stato che facilitazioni offre? E se si deve chiedere un prestito in banca?
Il sistema fiscale italiano è disordinato ed esoso e non facilita chi vuole comprare una casa per investimento. I cambiamenti normativi in materia sono frequenti, tanto da rendere incerto l'investimento immobiliare.
Le principali tasse che si pagano sulla casa sono l’ Ici, l’Invim, l’Irpef, poi ci sono le tasse di successione, le tasse di registro, di bollo, etc., andiamo ad analizzarle una ad una:

Tassa di registro sul contratto di locazione
Quando si stipula un contratto di affitto, occorre registrarlo all'Ufficio del Registro e pagare la tassa e i bolli.

Invim
É la tassa che si paga sull'incremento di valore dell'immobile quando si vende una casa. E' stata "congelata" con l'introduzione dell'ICI, ma la si continua a pagare per i successivi 10 anni dall'introduzione dell'Ici.

Ici
É la tassa che si paga al Comune in base a certe aliquote stabilite dai comuni stessi e i cui massimi e minimi sono invece stabiliti dallo Stato, la tassa è proporzionale al valore catastale dell'immobile. L' Ici è in pratica una patrimoniale pesantissima, una sorta di affitto che il proprietario paga al Comune dove è situato l'immobile. Con l'introduzione dell'Ici i proprietari di casa sono diventati in pratica concessionari.

Irpef
É la tassa sul reddito delle persone fisiche che si paga allo Stato in base a delle aliquote progressive stabilite dallo Stato. L'irpef colpisce il reddito della casa anche se non viene affittata e in questo caso l'irpef è ancora più pesante. Il reddito di una casa non locata è virtuale, esiste solo sulla carta, sui certificati catastali, è un reddito non reale ma che lo stato si fa pagare.

Imposta di registro
É la tassa che si paga allo Stato al momento dell'acquisto dell'immobile ed è proporzionale al valore dell'immobile secondo certi coefficienti stabiliti dallo Stato. Esistono varie aliquote variabili a seconda che si acquisti da imprese o da privati e se la casa è prima o seconda casa. Questa tassa può essere elusa intestando la proprietà ad una società offshore. In caso di vendita non si trasferisce l’immobile ma le azioni della società in modo tale da non pagare la tassa. Ci sono inconvenienti nell’operazione si l’acquirente deve richiedere un mutuo o se non accetta di acquistare in questo modo. In genere, questo tipo di operazione viene utilizzato principalmente per le proprietà per vacanze o stagionali.

Imposta catastale e ipotecaria
È la tassa che si paga allo Stato in seguito a volture catastali e trascrizioni, iscrizioni e variazioni nei pubblici registri immobiliari in proporzione ad aliquote stabilite dallo Stato. Esistono varie aliquote differenti, a seconda che si acquisti da imprese o da privati.

Iva
L’ imposta sul valore aggiunto, si paga allo Stato se si acquista l'immobile da una impresa, esistono varie aliquote a seconda che si acquisti come prima o seconda casa.

Imposta di successione e donazione
È l’Imposta che gli eredi pagano allo Stato proporzionalmente al valore dei beni ereditati. Soppressa dall'art. 13, comma 1, della legge 383/2001 con effetto sulle successioni aperte e dalle donazioni effettuate successivamente al 25/10/2001. Tuttavia, per i beni immobili o diritti reali immobiliari compresi nell'attivo ereditario, devi pagare le imposte ipotecaria e catastale, rispettivamente nella misura del 2% e 1%, applicate alla base imponibile determinata secondo le disposizioni relativa all'imposta di successione. Se gli immobili sono stati acquistati attraverso una società offshore, questa imposta può essere elusa.

Imposta di bollo
È l’ imposta sui contratti e sulle ricevute d'affitto.

Tarsu
È la tassa sullo smaltimento dei rifiuti solidi urbani che si paga al Comune proporzionalmente alla superficie dei locali occupati, in molti casi, anche se non utilizzato.

Tassa sui passi carrai
È la tassa che si paga al Comune per accedere dalla strada comunale alla proprietà privata con l'automobile o motoveicolo.

Tassa per l'occupazione di spazi e aree pubbliche
È un tributo locale che viene applicato dai comuni per usare le aree pubbliche anche temporaneamente (esempio: ponteggi per eseguire lavori di ristrutturazione nei condomini).

Pensandoci bene è meglio comprare la seconda casa o la proprietà per investimento in un paese con una tassazione piú favorevole o che magari offre anche degli incentivi, tipo Panama che offre l’esonerazione per 20 anni per gli immobili nuovi o perenne per gli immobili con valore catastale inferiore a 21.500 Euro ( e ce ne sono molti che sono un ottimo investimento).